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Materia: Appalti
Deliberazione della Giunta Regionale n. 2279 del 30 dicembre 2016
Disposizioni per l'aggiornamento del prezzo da sottoporre a base d'asta nelle procedure di alienazione del patrimonio immobiliare disponibile dei beni compresi nel Piano di Valorizzazione e/o Alienazione.
Con il presente provvedimento si autorizza la Direzione Acquisti AAGG e Patrimonio ad aggiornare il prezzo da sottoporre a base d’asta nelle procedure di alienazioni immobiliari per dare nuovo impulso al processo di attuazione del Piano di Valorizzazione e/o alienazione e, al fine di assicurare terzietà e indipendenza all’attività di valutazione, si affida alla struttura regionale l’incarico di aggiornare le perizie di stima.
L'assessore Giampaolo E. Bottacin, di concerto con il Viceprezidente Gianluca Forcolin, riferisce quanto segue.
La Regione del Veneto sta dando attuazione al Piano di Valorizzazione e/o Alienazione degli immobili di proprietà regionale e dei propri Enti strumentali, per i quali siano venuti meno la destinazione a pubblico servizio o l’interesse all’utilizzo istituzionale, nel rispetto delle procedure previste dall’art. 16, L.R. 7/2011.
Con provvedimento n. 108/CR del 18.10.2011 sono state approvate le linee guida della proposta di Piano e conseguentemente, all’esito della ricognizione sulla consistenza ed entità dei beni, i possibili scenari per la loro valorizzazione.
Il processo di attuazione del Piano è già stato oggetto di precedenti DGR n. 957 del 05.06.2012, n. 1486 del 31.07.2012, n. 2118 del 23.10.2012, n. 810 del 04.06.2013 e n. 339 del 24.03.2016. Con deliberazione n. 102/CR del 01.12.2015 e n. 340 del 24.03.2016 la Giunta regionale ha peraltro incluso nel Piano ulteriori cespiti, autorizzandone la classificazione nel patrimonio disponibile.
Attualmente i beni immobili regionali classificati nel patrimonio disponibile e provvisti di tutta la documentazione necessaria per la loro immediata alienazione (certificato di destinazione urbanistica, stime, autorizzazione all’alienazione in caso di immobili sottoposti a vincolo culturale ecc.) sono 28. Altri due cespiti sono in attesa di sdemanializzazione da parte della competente Soprintendenza.
Dal 2011 al 2015 sono stati indetti n. 16 esperimenti d’asta, che riguardano 13 dei predetti cespiti. Nel corso 2016 è stato dato nuovo impulso al programma di alienazione con l’avvio di ulteriori 12 procedure di evidenza pubblica, di cui ben 7 negli ultimi quattro mesi. Altri 8 avvisi sono in corso di pubblicazione.
Tuttavia, le procedure di asta pubblica sono andate tutte deserte, con esclusione di quella intervenuta nel 2013 afferente la locanda Ca’ Foscari in Venezia, per € 322.000,00, la cui cessione non si è peraltro conclusa positivamente, in quanto oggetto di contenzioso con i promissari acquirenti.
Si deve registrare quindi che le uniche vendite andate a buon fine sono state quelle concluse a seguito di cessione alla Cassa Depositi e Prestiti s.p.a., nel 2014 per € 10.000.000,00 (Palazzo Manfrin), o a mezzo procedura appalto lavori, nel 2015 per € 897.750,00 (immobile in Venezia, Calle Buccari, 7), nel 2016 per € 2.071.000,00 (appartamento ex ENAL di Treviso, sede ex IRA di Vicenza, Case cantoniere a Paese e Istrana).
Dall’analisi dei dati sopra riferiti, volta a comprendere possibili criticità nelle procedure finora esperite, è emerso che le stime elaborate dall’Agenzia del Territorio utilizzate come base delle aste (che si aggiudicano all’offerta più elevata) pur prefiggendosi di determinare “il più probabile valore di mercato” spesso non tengono in considerazione le caratteristiche, i limiti e le condizioni di fatto e di diritto a cui è sottoposto il bene talora oggetto di concessioni, locazioni ovvero di vincoli di destinazione e fruizione pubblica, cosicché le predette stime non risultano allineate agli effettivi valori di mercato né considerano le ulteriori somme che vanno aggiunte quali imposizioni tributarie, né considerano il progressivo degrado degli immobili che nel tempo porta ad un deprezzamento degli stessi.
Va rilevato tra l’altro che, in ragione dei principi contabili contenuti nel D.Lgs. 118/2011 e in particolare dei criteri di valutazione finalizzati alla predisposizione dello Stato Patrimoniale, gli stessi cespiti sono iscritti nel Conto del Patrimonio al costo di acquisto ovvero al valore catastale.
Il confronto tra le stime effettuate dall’Agenzia del Territorio e i valori indicati nello Stato Patrimoniale, fa emergere un significativo scostamento tra il valore che il cespite assume a fini contabili e quello che deve essere preso in considerazione per l’alienazione.
Si ritiene pertanto necessario rivedere e armonizzare in modo coerente, congruo, omogeneo ed aggiornato le valutazioni dei beni immobili compresi nel patrimonio disponibile oggetto di valorizzazione e/o alienazione, con l’obiettivo di stabilire il prezzo congruo e adeguato ai prezzi di mercato da porre a base d’asta delle alienazioni, così da rendere più efficace l’azione dell’amministrazione regionale, nel rispetto dei principi generali della contabilità pubblica e dell’art. 39, L.R. 6/1980.
Constatata pertanto la necessità di un continuo aggiornamento delle stime (la DGR 339/2016 attribuisce loro validità annuale) e al fine di assicurare la terzietà e l’indipendenza delle stesse nonché la celerità nella loro acquisizione, si ritiene che lo strumento più adeguato sia da individuare nell’utilizzo di risorse interne.
A tal fine si rende necessario autorizzare la competente Direzione Acquisti AAGG e Patrimonio ad aggiornare il prezzo da sottoporre a base d’asta nelle procedure di alienazione, al fine di dare nuovo impulso al processo di attuazione del Piano di Valorizzazione e/o Alienazione, consentendo di proporre sul mercato il patrimonio immobiliare disponibile alle attuali condizioni, allargando, in modo trasparente ed economicamente sostenibile, il mercato dei potenziali investitori.
Per quanto attiene all’individuazione dei tecnici a cui affidare l’incarico delle perizie di stima e del loro aggiornamento, va considerato che, anche a seguito del recente processo di riorganizzazione delle strutture e degli uffici, all’interno della Direzione Acquisti, AAGG e Patrimonio vi sono adeguate professionalità in grado di rivedere e aggiornare i suddetti valori.
In particolare il Direttore dell’Unità Organizzativa (UO) Patrimonio, Sedi e Demanio è in possesso dei titoli professionali idonei e di importante esperienza professionale nel settore immobiliare. La stessa UO, potrà avvalersi di tecnici esperti nel settore della gestione patrimoniale che operano da numerosi anni presso la suddetta struttura e del supporto delle professionalità in possesso dell’esperienza necessaria ad effettuare le suddette valutazioni in servizio presso i Geni Civili del territorio provinciale di riferimento.
I criteri per rinnovare le valutazioni tecniche possono essere oggettivamente predeterminati a partire dalle pregresse stime di riferimento, avvalendosi della banca dati delle quotazioni immobiliari (OMI), dei criteri di estimo, oltre che dei contratti di compravendita dei beni del patrimonio depositati agli atti d’ufficio, fattori che delimitano significativamente l’ambito di discrezionalità dei tecnici che saranno chiamati ad aggiornare i suddetti valori.
Tale attività di aggiornamento consentirà inoltre di valorizzare il personale tecnico assunto alle dipendenze regionali, a cui potranno essere affidati specifici obiettivi che potranno essere presi in considerazione in sede di valutazione dei risultati individuali, nel rispetto delle norme in materia, senza alcun aggravio economico per il bilancio regionale.
Ad ogni buon conto, in conformità alle norme previste per il patrimonio dello Stato, il corrispettivo dell’eventuale cessione dell’immobile, a conclusione delle procedura di alienazione, sarà oggetto di verifica di congruità, da parte della Commissione per la verifica di congruità delle valutazioni tecnico-economico-estimative istituita presso l’Agenzia del Demanio secondo quanto previsto dall'art. 1, comma 479, L. 266/2005.
Il relatore conclude la propria relazione e propone all'approvazione della Giunta regionale il seguente provvedimento.
LA GIUNTA REGIONALE
UDITO il relatore, il quale dà atto che la struttura competente ha attestato l'avvenuta regolare istruttoria della pratica, anche in ordine alla compatibilità con la vigente legislazione statale e regionale, e che successivamente alla definizione di detta istruttoria non sono pervenute osservazioni in grado di pregiudicare l'approvazione del presente atto;
VISTO l'art. 1, comma 479, L. 23.12.2005, n. 266 “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2006)”;
VISTA la L.R. 04.02.1980, n. 6 “Disciplina dei servizi di approvvigionamento, manutenzione e conservazione dei beni regionali”;
VISTA la L.R. 18.03.2011, n. 7 “Legge finanziaria regionale per l’esercizio 2011”;
VISTO, l’art. 54, L.R. statutaria 17.04.2012, n. 1 “Statuto del Veneto”;
VISTA la L.R. 31.12.2012, n. 54, “Legge regionale per l’ordinamento e le attribuzioni delle strutture della Giunta regionale in attuazione della legge regionale statutaria n. 1/2012, Statuto del Veneto”;
VISTA la n. 108/CR del 18.10.2011 “L.R. 18.03.2011 n. 7 art. 16. Piano di alienazione e/o valorizzazione del patrimonio immobiliare – Approvazione linee guida – Immobili di proprietà della Regione per il quali siano venuti meno la destinazione a pubblico servizio o il pubblico interesse all’utilizzo, da passare a patrimonio disponibile, ex art. 7 L.R. 18/2006”;
VISTA la DGR n. 339 del 24.03.2016 “L.R. 18.03.2011, n. 7 art. 16. Piano di Valorizzazione e/o Alienazione del patrimonio immobiliare. Approvazione disciplina generale sulle procedure per le alienazioni del patrimonio immobiliare della Regione del Veneto”.
Vista la documentazione agli atti;
delibera
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